Il presidente nazionale ANAMA, Paolo Bellini viene intervistato sistematicamente da riviste e giornali per dare il suo parere sul mercato immobiliare e sulla crisi. E’ considerato una delle fonti autorevoli del settore, professionista molto ascoltato anche in sede governativa. Riportiamo quindi, di seguito, una delle varie interviste che lo vedono “protagonista”: ecco quella rilasciata a Newspages e che sarà pubblicata a giorni sull’importante news letter. LA REDAZIONE
Quali sono le prospettive del mercato immobiliare italiano?
La crisi del settore, che secondo gli analisti doveva finire nel 2011, si trascinerà ancora per alcuni anni. Ciò che cambia è la valutazione degli immobili. Per la prima volta, dal dopo guerra ad oggi, i prezzi unitari devono scendere anche perché con l’avvento dell’euro gli stessi si sono, di fatto, raddoppiati. Un palazzetto che si acquistava con un miliardo di lire è stato “tradotto” in un milione di euro causando in pratica l’esaltazione dei prezzi immobiliari. Oggi il mercato mantiene alta la domanda di case, appartamenti e negozi commerciali, un po’ meno per gli uffici, capannoni e terreni, ma le conclusioni degli affari avvengono solamente se si applicano sconti variabili dal 15% al 20%. Quindi la clientela non manca: ciò che manca veramente è la liquidità delle giovani coppie, degli extra comunitari e delle famiglie monoreddito. Le banche non finanziano più volentieri questi soggetti e di conseguenza mancano all’attivo non meno di 7 milioni di potenziali acquirenti visto che si stimano in 13 milioni le famiglie, i singles e gli extra comunitari in cerca di casa in tutta Italia. Questo trend pensiamo duri fino al 2013 quando, poi, i mercati si stabilizzano e riprenderà la crescita economica e soprattutto la fiducia nel futuro.
Quali sono le città in cui c’è maggiore richiesta?
Roma la fa da padrona, seguita da Milano, Bologna, Napoli, Palermo e Bari. Comunque la domanda di case è forte nelle città metropolitane dove vi sono i servizi richiesti per le famiglie e per il lavoro. La periferia viene scelta per una questione di rapporto prezzo/superficie e quindi coloro che possono vivere in piccoli spazi ma centrali scelgono la grande città; per le famiglie con prole non resta che optare per la periferia dove i prezzi unitari si riducono di quel 20% – 25% necessario per poter affrontare l’investimento.
Mercato del nuovo e mercato dell’usato. Quale dei due sta caratterizzando maggiormente il settore?
Il “nuovo” è in una fase stagnante, poco remunerativa visto l’aumento dei costi unitari (materie prime e lavoro) a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita che da circa due anni non aumentano. L’”usato” invece mantiene livelli di vendita apprezzabili visto che in molti casi rappresenta il disinvestimento per fare cassa (per vivere o far fronte a debiti bancari o spese impreviste), di chi aveva acquistato la seconda o la terza casa. In più l’”usato” è normalmente di proprietà dei privati più inclini a fare gli sconti attesi dal mercato. Certo è che il parco immobili di nuova realizzazione è consistente e la mancata erogazione di mutui casa da parte degli istituti di credito, ha frenato la spirale virtuosa che permetteva all’impresa di programmare tempi di vendita e quindi di realizzo. Ora, se la crisi rimarrà tale, si verificheranno “svendite immobiliari” in particolare nelle grandi città per fare cassa e mantenere ai minimi gli obiettivi di business plan. C’è chi si è rivolto alle Aste pubbliche per fare l’affare della vita ma il più delle volte la mancata conoscenza dei meccanismi insiti nel sistema e la difficoltà di verificare attentamente lo stato degli immobili, ha determinato delusioni e poca affezione al settore.
In che modo il mercato ha reagito alla crisi? Ci sono state delle città che l’hanno ignorata?
Innanzittutto il mercato ha reagito facendo ricorso alle riserve aziendali, per tentare di non modificare i piani economici e poi affinando il tiro nelle tecniche di vendita. In realtà nelle località “privilegiate” e turistiche il settore ha saputo offrire prodotti interessanti e di qualità che hanno permesso di mantenere un volume di vendite e di locazioni utile per affrontare la crisi. E qui la Toscana a ridosso del tirreno, Venezia e le città limitrofe, Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio oltre alla Costa amalfitana e la Sardegna hanno goduto anche dell’attenzione della clientela proveniente dall’estero. In particolare si sono fatti vedere i russi, gli inglesi, i cinesi e gli austriaci che hanno acquistato ville, alberghi, complessi residenziali e aree per lo sviluppo immobiliare. I Laghi italiani hanno successo con quello di Como in testa, seguito dal Lago di Garda e dal lago Maggiore. Una località speciale è Campione d’Italia dove gli scambi immobiliari sono sempre stati ad alto livello. Qui entrano in campo fattori esterni come: la fiscalità agevolata, il lago di Lugano, il casinò municipale e la possibilità per gli stranieri di vivere in Italia con i vantaggi della Svizzera.
Acquisto per investimento. Quali sono le zone della città preferite dagli acquirenti?
Chi acquista per investimento pone al primo posto, per la scelta: il luogo, per non trovare difficoltà un domani a rivendere; la qualità dell’intervento per avere certezza di non dover compiere opere di manutenzione nel breve e medio periodo e la redditività per dare frutto ai soldi investiti. Su questo ultimo fattore una mano l’hanno data le banche che non remunerando più a dovere rendono gli affitti molto vantaggiosi. Basti pensare che un negozio commerciale rende dal 7% al 10% medio; mentre gli uffici sono stazionari sul 6%. Le abitazioni rendono attorno al 4% mentre i garage e le autorimesse sono sul 6,5%. L’investitore medio così come gli investitori istituzionali (Fondi, Enti di previdenza, Assicurazioni e banche) comperano nelle città metropolitane. I piccoli investitori invece acquistano anche in città minori purché dotate di tutti i servizi e sia presente la domanda di utilizzo , da parte di conduttori referenziati.
Investimenti dall’estero. Gli stranieri, intesi come grandi investitori, scelgono l’Italia?
A parte la Cina che pare interessata ultimamente a fare “acquisti istituzionali” gli investitori esteri sono attratti dagli immobili di pregio italiani. Le città più gettonate sono Roma, Venezia, Milano, Firenze e Capri dove le ville più belle e le realtà immobiliari più significative stanno passando di mano verso la Russia, la Gran Bretagna e la Germania. Mancano all’appello gli americani e gli arabi, un tempo molto attratti dall’Italia oggi in stand buy.
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Fonte: http://www.corsiacademy.it/2011/come-va-il-mercato-immobiliare-e-come-influisce-la-crisi-in-atto.html
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